皇马训练基地规划调整后土地增值至3.6亿欧元

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• 2026-08-27

皇家马德里在巴尔德贝巴斯训练基地的体育城项目经历了规划性质的调整，预计将显著提升土地的市场价值。根据由世邦魏理仕顾问公司Savills的安东尼奥·普莱格苏埃洛签署的可行性与可持续性报告，调整后的土地开发价值将达到3.6009亿欧元。这一评估基于土地重新规划后的情况，而不是每平方米的现有土地，而是根据规划允许建设的面积进行的计算。

新规划方案将可建总面积由现有的36万平方米提升至532550平方米，并且在土地用途上进行了重大调整：27.6万平方米用于私人配套设施，172550平方米用于第三产业服务，只有8.4万平方米继续保留体育用途。Savills为这三类用途的评估给出了不同的单价，其中，私人配套设施和体育用途均为每平方米485欧元，第三产业则为每平方米1075欧元。按此标准计算，私人配套设施的总价值为1.3386亿欧元，体育用途则达到4074万欧元，第三产业的价值为1.8549亿欧元。报告总结称，依照上述估值，调整后的土地总价值将为360091250欧元，显示出近2亿欧元的增值。

那么，这1.85亿欧元的增值主要来源于哪里呢？答案在于对当前皇家马德里可建设面积的评估。现有的36万平方米全部归属于体育用途，按Savills的定价每平方米485欧元计算，其隐含的城市开发权益约为1.746亿欧元，增值部分正好是1.8549亿欧元。这说明，新的规划所允许的增值来自于新增的172550平方米第三产业的建设权限，这部分的市场价值显著提升。

在私人配套设施的规划中，未来有可能用于建设教育、医疗、文化和科研中心等项目，而体育用途依然可以用于训练、比赛设施以及运动医学等有关的场所。值得注意的是，第三产业用途的植入使得这一地块的开发潜力更为丰富，规划中要求至少有一半面积用于办公，剩余可用于商业、餐饮和其他各类服务，但禁止建设大型商业综合体。因此，从城市规划的角度来看，这里将不仅是一个科技办公园区，而是一个涵盖多种服务功能的综合开发区域。

尽管如此，值得注意的是所谓的“增值”并不意味着皇家马德里会直接获得1.85亿欧元的现金流。这一金额只是基于市场价格的估算，表明土地的潜在开发价值。在这项规划调整的过程中，皇家马德里还有许多责任需要承担，例如划出一定面积用于绿地和公共设施，并负责市政工程建设。这些因素将使可盈利的私有土地面积从目前的120万平方米减少至975729平方米，同时新增22.4万平方米的公共用地。其中包括166315平方米的绿地和35311平方米的市政用地。

此外，皇家马德里还须向马德里市政府缴纳根据法律规定的增值分成，涉及的面积约为17400平方米，按Savills的评估，这部分市政权益的价值为1870万欧元。考虑到3.6亿欧元的评估仅为土地及城市开发权益的估算，要完成实际开发还需进一步的投资，Savills预计私人建筑的建设成本将超过12.35亿欧元，而城市配套的开发则需要7350万欧元。